宜宾今年最后一次拍地！9.7亿开拍！位置在…

城市发展君 · 发表于 2021-12-06 17:37:56

2021年进入尾声，在这最后一个月没想到宜宾土拍市场再次挂网一宗打包地出让公告(极有可能是今年最后一次拍地)

12月21日上午10点，南部新区(北区)BQ09-06、BQ10-02地块拍卖!好眼熟啊!小编一看这宗打包地就感觉似曾相识!果然，这宗地在去年和今年分别挂网(或流拍或终止)，如今第三次挂网出让，有哪些变化呢?让我们一起来看看!

先说位置

南二街一侧;南八路隔开。BQ09-06、BQ10-02地块区位就在南部新区未来的两条要道之间!
这么说大家或许不了解，换个说法...

北面遥看金沙江(又是江景房?);南面紧邻高铁架桥;右侧是东辰校区和邦泰天誉;左侧是金沙江公铁路桥!
此处离高铁西站极近(毕竟紧邻高架桥)，此外还有规建中的隔壁那块小学用地(规划中以官方实际为准)、规划中的高铁体育公园以及在建的川师叙州附小等...周边配套设施完善，整体区域属于南部新区正开发的潜力地段!

地图上该地块还在建设中

从项目规划红线图看，位置其实不错，与南岸西区接壤不远，未来叙州区“6+5道路项目”的建成通车，意味着交通方面更加便利，不管是往南岸西区逛商场;还是去柏溪赶场“淘相因”都很方便!

而教育配置方面，拿地规划要求自建有幼稚园，右侧坐落东辰学校，小学到高中的教育一站式解决，未来道路建成后，将是不足一公里的直线距离，送孩子上学也可以多睡会儿懒觉。
总的来说，地块区域属于潜力股地段，周边交通便捷，教育配套齐全，利于开发商打造，未来人居水平较高。

宜宾东辰国际学校

面积不变，指标变了

BQ09-06、BQ10-02地块总用地面积与之前挂网保持一致，仍然是约204亩，由约155亩、约49亩一大一小两块打包地组成;对啦，建筑密度保持20%!

虽然整体面积与此前相同，但具体拿地要求等指标却有不小的变化...
起拍价：
该打包地块，三次挂网，三次起拍价都有所变化(全是降价下调);前两次起拍价分别是8030元/m²、7600元/m²;而这一次再次下调为7140元/m²!
不过，看似降低了起拍价，但由于容积率也有变化，所以其实折算楼面价约3040元/m²，与上一次差不多...
容积率：
相比之前，此次挂网，最明显的变化就是地块容积率变了!
此前两次挂网，两块地均是整体2.5的容积率。而这一次两块地容积率分开了：BQ09-06地块2.5、BQ10-02地块2.3!
如此，计容建面将由约34方减少为约32方，若按每套100/m²计算，有约3200套!

拿地要求也变了!

熟悉的小伙伴应该知道，这块地拿地要求规划里，除了配建幼儿园外，还有个配建“安置房”的属性!
由于前两次流拍(终止)，现今第三次挂网的这两个配建要求也发生了一些变化。
幼儿园
幼儿园其实一直是BQ10-02地块的配建要求，这次幼儿园要求在面积上进行了上调优化。
上一次的要求是，幼儿园独立用地面积大于4500m²，建筑面积大于3500m²;
这一次土拍最新要求独立用地面积要大于5400m²，建筑面积大于4900m²。规模上也变大了不少!

图源网络

安置房
安置房的配建一直被说是这宗打包地块的难点(更有因为安置房导致流拍的说法)
这次的配建要求上，安置房部分仍然是约98000m²!但是回购价则由前次的3500元/m²变为，今次验收合格后6800元/m²回收...
看拿地条件里，关于安置房回购的规则也阐述得很详细

回收价格往上提了不少，但也提出了“安置房建设标准应与本宗地商品房建设标准一致”的要求!
另外车位回购价与前次一致还是7.5万元/个!

前次挂网要求截图

安置房回购提价是其一变化，另一个关于地块安置房配建的要求变化则是安置房位置!
前次拿地要求里，安置房全是修在BQ10-02地块(155亩)；
而最新要求则是优先在BQ09-06(49亩)地块中配建，不足部分在BQ10-02地块中配建。

安置房政策探讨

“拆字一喷，喜提大奔;挖机一响，黄金万两”
这句调侃拆迁工程的顺口溜也反映大家对拆迁的喜闻乐见

图源网络

曾经政策鼓励货币安置拆迁，而现如今上方政策方向产生变化，安置房也成为许多地块的出让配置要求(君且见远达·未来城等)
招标里增加了安置房，单方面或许是增加了拿地开发商的“门槛”，但反过来，也未尝不是一块试金石——有自信，有实力的开发商才有把握拿地!
而如今宜宾楼市“谈楼问烂尾”的风气，也需要一些实力强悍的开发商打造优质住房，稳住市场信心!

图源网络

当然，拍地拿地都是双向选择的事，这样的拿地配建也能看出房企对此的接受差异度!
不过宜宾现存的商品房库存依然不小。大环境下，采购存量商品房来安置拆迁户的也不是没有城市先例!
如果宜宾也采取类似政策措施，对房企来说去化有了新出口;而拆迁户获得的安置房的速度和品质也会有所提升!
只是真如此的话，采购价格的拉扯又是另一个故事了......

拿地猜想

回到地块本身来说，起拍价7140元/m²，算下来拿地价也需要约9.7亿，这还是起拍价，成本已经不算低了!
近10亿的起拍总价，且还要配建安置房，尽管安置房回购价有所提升，但对于拿地房企来说，仍然是不小的预算!
这样的门槛，注定了这宗打包地，只有有实力有信心的“大佬”房企来拿!

图源网络

而在宜宾，不乏这样的房企“华润、鲁能、丽雅、量典、中铁等”都是实力雄厚!而在南部新区发展的却只有那几家!
小编个人觉得量典有可能来拿地，毕竟今年量典在宜宾土拍市场上是锋芒毕露，且在南部新区还有紫宸打前锋，拿地可能性不小!
不过也不排除其他“大佬”进军南部新区，像华润、中铁等......
当然，这只是小编瞎猜的哈，各位小伙伴觉得谁会来拿这宗地呢?
具体花落谁家，就让我们拭目以待12月21日吧!

来源：宜宾圈儿